分层住宅问题多   律师专才为民解惑 

他点出关于养宠物的法规中，所谓“造成滋扰”的理解诠释空间大，面对无可量化衡量的难题。“狗没有牵绳算吗？”、“猫到处大便呢？”、“狗吠多大声才算滋扰？”

噪音滋扰纷争关乎人际关系

除了宠物，人的行为也可能造成滋扰。一位在场观众分享，他去年搬进单位，邻居经常在半夜敲击物件发出噪音、喊叫，他被告知这人有“情绪问题”。

他尝试报警，但没有证据。管理层通过附加管理法规加以约束，也对邻居发出告示并罚款，仍无法解决问题。

李凯提醒这位观众，在执行管理法规的同时，别忘了睦邻友好与互助精神，以这位邻居为例，她是否可能需要帮助？他说，人们可以诉诸法律的解决方案，只不过它既耗时又花钱。法律之外，有时更需考虑的是人情。其实很多问题或纷争都关乎人际关系。

“虽然法律赋予我们权利这么做，但是，有权就一定要这么去行使吗？”

他反问：“我们是否因为耐不住狗一时的吠叫声，而走上法律途径跟邻居拼了命？这些都是值得思考的事。”

可向管理层或COB投诉

黄伟益分享本身管理的公寓个案，其中一个单位居民养了13只波斯猫，造成公共卫生问题，引来很多蟑螂，臭味从单位散发至整个楼层。养猫者不只不理会管理层发出的告示，还透过抖音直播对抗管理层。

“于是我们决定采取行动，买了两个装猫的大笼子和消毒药水，准备对该单位采取行动，怎知对方在行动的前一天就把全部猫带走了。这说明了，如果真的要采取行动，对方真的会怕。”

林伟伦说，分层住宅属于私人产业，市政厅无权入内执法。如果认为宠物造成“滋扰”可向管理层投诉，若不采取行动，可向槟岛市政厅建筑委员会（COB）投诉。

“委员会接到投诉后，会发函给管理层要求处理，通常管理层都会给予合作。如果仍无法解决问题，我们会建议投诉者寻求分层仲裁庭的帮助。”

漏水问题由楼上单位负责

分层单位漏水是最令人头痛的问题之一，李凯认为，2013年分层管理法令减轻了法律中举证的负担。

“法令规定，如果漏水来自楼上单位的，那么楼下业主就无需承担举证责任。当然，这种假定是可以在法庭上被挑战的，如果楼上业主可以证明漏水不是来自其单位。”

他说，要检验漏水来源需要聘请专家，很少人会这么做，一般上只象征式赔点钱了事。

林伟伦说，在法律上，楼上的业主和管理层有责任处理，若楼上的业主不处理，管理层就得处理。若投诉到市厅建筑委员会，该会将致函管理层和楼上业主要求对方解释采取了什么行动。

“若无法解决，委员会建议带上仲裁庭或法庭解决。”

没分层地契会影响自身权利

很多时候，发展商已通知业主申请分层地契，但一些业主因为心痛要花一笔印花税而迟迟不办理。

林伟伦建议业主尽快办理，免得影响自身权利。因为，没有分层地契的业主，在大会上无投票权。若尚未办理发展商就倒闭了，会更麻烦。

那么，没有分层地契是否会影响买卖？李凯说，如果是现金交易的话，问题不大，只是在涉及贷款的交易上，有一些银行的条件是需要分层地契。他曾经帮助客户申请分层地契，但发展商已倒闭，业主还是需要花钱处理。

至于一些发展商迟迟不办理分层地契转移，李凯说，目前超出期限而不办理分层地契转移的发展商，不会被罚款。他认为，迫使发展商赶快处理的最佳做法，是向土地与矿物局投诉。

商业地契可短期出租

林伟伦说，如果一个分层计划属于商业地契，如服务式公寓、SOHO单位等，可以合法短期出租。单位业主只需向管理层登记，无需向市政厅登记，但仍有业主自愿向当局登记。

根据槟州管制短租的指南，分层产业单位需要通过居民常年大会或特大，取得超过75%的同意，才能把单位短期出租。

他说，槟州分层产业私人租宿营运的法规还没宪报，尚未具有法律效力。若要禁止短租，共管机构可以透过附加管理法规，加以限制。

李凯分享一个针对服务式公寓的法庭案例，说明共管机构可以在禁止短期出租方面扮演要角。该案件为服务式公寓，管理委员会却通过了决议禁止短期出租，而联邦法院的判决维持了这项议决。

“对我来说，这个案十分不幸，因为这是个服务式公寓的单位，属于商业地契。”

在他看来，槟岛市政厅用于管制短租的指南，没有法律效力。不过，据悉，房屋部将在年底发布关于管制短租的法律或指南，包括规定业者需要获得地方性的商业执照，再向旅游部注册。

管理层不应干预私人空间

黄伟益说，管理物业其实80%关乎“人”，仅20%关乎建筑，因为很多问题是因“人”而产生。而物业管理为居民提供的是服务，不是统治。当服务变成“干涉”，当“执法”成“惩罚”，这就不是“管”，而是“过管”了。

“管理层不是执法队，罚款不是目的，而是手段，教育、沟通和理解才是长远的解决之道。例如：内部管理条例列明若不穿泳衣下游泳池，罚款200令吉，管理层发现后，应该直接罚款吗？还是会先劝说，再给一次机会？”

他说，管理层设下的各种内部管理条例、罚则等，有的甚至违反2013年分层管理法令所赋予的权限。他提醒，管理层有权增加附加管理法规，但凡是违反法令的都无效。

“管理层的职责应集中在公共空间的管理上，而不是干预私人空间、僭越法律权限。”

外来物业代理接管收费更高

与其抱怨管理层办事不力、糟糕，何不积极参与或投选出能干的团队？

李凯说，管理分层住宅是吃力不讨好的工作，会经常挨骂，但很多人连共管机构的常年大会都不出席，也不投票。虽然规定主席只能担任2年及3届委员，但不少共管机构的主席在没有人愿意担任的情况下，任职超出任期。这是不健康的现象。

“如果最终业主都不愿管理，最终会由建筑委员会委任外来的物业代理接管，这一般上比起业主自己管理收费更高。”

林伟伦说，如果一个分层计划没有人要担任管理委员会成员，常年大会开不成，建筑管理委员会将致函管理层要求建议人选、遴选委员会。若在一定期限没回复，当局通常会在衡量了该分层计划收集到的资金和物业代理费用之后，委任合适的代理接管，任期一年。

建筑委员会权力有限

林伟伦说，槟岛市政厅辖区内有将近1400座高楼，约24万5000个分层单位。面对分层单位的诸多问题，建筑委员会对于无助的投诉者“来者不拒”，也愿意提供帮助。但他坦言，委员会没有执法权，能做的事情也有限，所以经常被人抱怨说“什么都帮不到”。

他说，该委员会的职责范围是帮忙解决分层计划的投诉、设立共管机构或居协、协调房屋维修金计划、监督共管机构常年大会等。他希望大众可以理解该委员会的限制。

要向建筑委员会投诉者可以透过WhatApp热线。他也建议民众以槟市厅珍珠一键式（Pearl）手机应用程式，并提呈纸本文件双管齐下，以免被遗漏。